Существующая система технической инвентаризации и технического учета объектов недвижимости препятствует полноценному обороту прав на недвижимое имущество, сдерживает развитие рынка недвижимости. Правительство намерено скорректировать законодательство в данной области, но практика показывает, что до решения всех существующих проблем еще далеко.

Монополизация рынка

Исходя из действующих федеральных законов техническая инвентаризация и технический учет должны обеспечивать выполнение государством и органами местного самоуправления следующих функций:

регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

налогообложение недвижимости, принадлежащей физическим лицам;

подсчет ущерба при ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций;

государственный статистический учет жилищного фонда;

управление жилищно-коммунальным хозяйством.

До 2002 года техническая инвентаризация, технический учет зданий и сооружений осуществлялись специализированными государственными и муниципальными организациями БТИ, уполномоченными Госстроем России*(1). В декабре 2002 года постановлением Правительства Р. Ф. N 921 эти функции были отнесены к компетенции Российской Федерации. Их осуществление возможно было только государственными организациями, уполномоченными Госстроем России*(2). В развитие данного постановления вышло несколько приказов Госстроя России о назначении ФГУП «Ростехинвентаризация» уполномоченным на проведение технического учета и технической инвентаризации, направленных на «огосударствление» функции технического учета и технической инвентаризации*(3). Так, в 2005 году были внесены соответствующие поправки в Закон о регистрации прав на недвижимое имущество*(4). А именно — слова: «организации по учету объектов недвижимого имущества» в тексте Закона были заменены словами: «государственные органы (организации), осуществляющие государственный технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества». Также поправками к Закону была закреплена неразрывная связь государственного технического учета (государственной функции) и технической инвентаризации (коммерческой функции).

Получается, что техническая инвентаризация, которая носит коммерческой характер, проводится организациями, назначаемыми федеральным органом государственной власти с установлением монопольного положения таких организаций. И этим монополистом стало ФГУП «Ростехинвентаризация». В настоящее время МАП России уже возбудил дело по признакам нарушения Госстроем России п. 1 ст.7 Закона РСФСР от 22.03.91 N 948−1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках».

Злоупотребления положением

Отсутствие правил инвентаризации и учета объектов нежилого назначения, которыми должен определяться объем работ, приводит к тому, что организации технической инвентаризации (БТИ и ФГУП «Ростехинвентаризация») могут произвольно определять как объем описываемых характеристик объекта, так и стоимость работ. До настоящего времени не утверждены инструкции по технической инвентаризации промышленных, сельскохозяйственных, транспортных, гидротехнических и многих других объектов недвижимости.

Отсутствие механизмов обеспечения ответственности БТИ за качество инвентаризационных работ и достоверность сведений, а также целесообразности инвентаризации при совершении каждой сделки создают почву для коррупции. В частности, установленное требование о проведении в обязательном порядке инвентаризации при совершении каждой сделки, как правило, не выполняется. При совершении сделок с квартирами чаще всего БТИ выдают уже существующий технический паспорт. Федеральными законами не установлен срок действия технического паспорта. Согласно установленной органами БТИ практике срок действия такого паспорта, как правило, один год.

Пробелы в государственном регулировании ценообразования и сроков выполнения работ по инвентаризации создает возможности для злоупотребления монопольным положением со стороны организаций, осуществляющих инвентаризацию и технический учет.

Организационная и технологическая разобщенность системы технического учета и системы кадастрового учета земельных участков порождает: дублирование функций, споры о компетенции, увеличивает число инстанций, последовательно рассматривающих вопросы, связанные с формированием объектов недвижимости, провоцирует споры между указанными инстанциями о правовой оценке юридических фактов. Например, при проведении работ по кадастровой съемке земельного участка, обязательным требованием является наличие экспликации зданий и сооружений, расположенных на земельном участке. Этот же документ является результатом проведения работ по технической инвентаризации. В результате экспликации, подготовленные землеустроителями, не соответствуют тем же экспликациям, подготовленным БТИ. Также происходит дублирование со стороны БТИ, когда при проведении технической инвентаризации производятся действия по обязательным обмерам и составлению планов (абрисов) земельных участков. Заложником этой ситуации становится правообладатель объекта недвижимости.

Предлагаемые изменения

Правительством РФ на 2006 год предусмотрена разработка законопроекта «О внесении в законодательные акты РФ изменений, касающихся создания Единого государственного кадастра объектов недвижимости и совершенствования порядка землеустройства и технической инвентаризации объектов недвижимости». Концепция данного законопроекта была рассмотрена и утверждена на заседании Правительства Р. Ф. 30.03.2006 года. Основные положения этой концепции заключаются в следующем.

— Необходимо передать полномочия по проведению технической инвентаризации коммерческим организациям, которые будут осуществлять данную деятельность на конкурентной основе.

— Технический учет зданий и сооружений и кадастровый учет земельных участков необходимо объединить путем создания государственного кадастра недвижимости.

— Государственный учет земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений должен осуществляться одним органом государственной власти.

— На период разграничения государственной собственности на землю, а также приватизации земельных участков целесообразно функцию по государственному учету объектов недвижимости отнести к компетенции Российской Федерации, с возможностью делегирования субъектам РФ.

— Ответственность за достоверность сведений, предоставленных для государственного учета объекта недвижимости, должен нести заявитель. Субсидиарную ответственность целесообразно возложить на организации и лиц, осуществляющих профессиональную деятельность по описанию объектов недвижимости, — землеустроителей и инвентаризаторов.

— Федеральным законом необходимо установить механизм государственного регулирования и саморегулирования деятельности коммерческих организаций по описанию земельных участков, зданий и сооружений в целях учета в государственном кадастре объектов недвижимости. Целесообразно предусмотреть обязательное страхование профессиональной ответственности лиц, осуществляющих такую деятельность.

— Учет вновь построенных объектов предлагается осуществлять на основании предоставленных инвестором-застройщиком результатов первичной инвентаризации. Это обеспечит учет в кадастре объектов недвижимости таких данных, как расположение здания сооружения на земельном участке (экспликация), общей площади здания или помещения, поэтажного плана для постановки на кадастровый учет многоквартирных домов. Если регистрация прав на земельный участок осуществляется после сдачи объекта в эксплуатацию, то такие документы должны представляться одновременно с проектом плана земельного участка.

— Необходимо разработать механизмы, обеспечивающие своевременный государственный учет и регистрацию прав на вновь построенные объекты недвижимости, во избежание уклонений от уплаты налога на недвижимость. Должны быть предусмотрены меры административной ответственности (в том числе штрафные санкции) за пользование вновь построенными объектами недвижимости, не учтенными в государственном кадастре недвижимости и права на которые не зарегистрированы в ЕГРП.

— При совершении сделок с объектами недвижимости, занесенными в кадастр недвижимости, инвентаризация должна осуществляться на добровольной основе по желанию правообладателя, за исключением случаев, установленных законом. При этом необходимо установить, что собственник объекта недвижимости в случае реконструкции зданий, перепланировки помещений, затрагивающей несущие конструкции зданий, и других существенных изменений обязан направить соответствующее заявление в орган государственной власти, осуществляющий учет объектов недвижимости.

— Для регистрации прав на сложные производственные объекты необходимо изменить данное в ГК РФ определение имущественного комплекса. Понятие имущественного комплекса должно быть использовано в целях упрощенной процедуры регистрации прав, а также обеспечения целостности при совершении сделок со сложными производственными объектами, включающими в себя здания, сооружения, оборудование и прочие конструкции. Требуются и иные изменения.

Реализация предложенной концепции позволит существенно сократить необоснованные административные барьеры на рынке недвижимости, сократить финансовые и временные издержки при совершении сделок с недвижимостью, а также повысить гарантии прав на недвижимое имущество за счет введения механизмов ответственности инвентаризаторов и учетных органов.

По данным «Федеративного союза инвентаризаторов России», расценки филиалов ФГУП «Ростехинвентаризация», действующих в Приморском крае в 13 раз, а расценки филиалов ФГУП «Ростехинвентаризация», действующих на территории Сахалинской области, в 33 раза превышают расценки, применяемые краевым БТИ Хабаровского края.

А. Ивакин,

заместитель руководителя

Департамента корпоративного управления

и новой экономики Минэкономразвития

«эж-ЮРИСТ», N 12, март 2006 г.

─────────────────────────────────────────────────────────────────────────

*(1) Постановление Правительства Р. Ф. от 29.11.1999 N 1301 «О государственном учете жилищного фонда в РФ».

*(2) Постановление Правительства Р. Ф. от 20.01.2003 N 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в РФ объектов градостроительной деятельности».

*(3) Приказы Госстроя России от 23.02.2002 N 278 «О назначении Федерального государственного унитарного предприятия «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости», от 06.03.2002 N 6 «Об утверждении Положения «Об архивах и реестре архивов организаций технической инвентаризации, государственном учете документов и экспертных архивных комиссиях», от 07.03.2002 N 9 «Об утверждении Положения об аккредитации организаций технической инвентаризации при Госстрое России».

*(4) Федеральный закон от 25.07.2005 N 69-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».